Zulässigkeit von Bauvorhaben

Zur Bebaubarkeit von Grundstücken: wonach richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben?

Das Baugesetzbuch (BauGB) regelt, wie und wo gebaut werden darf. Dabei unterscheidet das Bauplanungsrecht im Wesentlichen drei Bereiche: den beplanten Innenbereich, den unbeplanten Innenbereich und den Außenbereich.

Außenbereich (§ 35 BauGB) sind alle Bereiche außerhalb von Ortschaften, die grundsätzlich nicht bebaut werden können. Dort darf nur ausnahmsweise gebaut werden (landwirtschaftliche Anwesen oder Bauwerke, die der öffentlichen Strom- und Gasversorgung oder der Telekommunikation dienen.

Beplanter Innenbereich (vgl. § 30 f. BauGB) sind alle Gebiete, für die ein gültiger Bebauungsplan existiert. Bebauungspläne werden von den Kommunen aufgestellt. Mit Hilfe der Bebauungspläne regelt die Kommune ihre städtebauliche Entwicklung. Bebauungspläne sind Gesetze der jeweiligen Stadt, Abweichungen von den Festsetzungen eines solchen Bebauungsplans nur in eng begrenzten Fällen zulässig. Wer sich über den gültigen Bebauungsplan hinwegsetzt, der verstößt gegen geltendes Recht.

Im unbeplanten Innenbereich muss jedes einzelne Objekt abgewogen werden. Unbeplanter Innenbereich sind alle innerstädtischen Bereiche, für die kein qualifizierter Bebauungsplan existiert. Die Grundstücke dort sind zwar grundsätzlich bebaubar, aber nur, wenn sich das Bauvorhaben „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“. Dies ist in § 34 BauGB geregelt und bedeutet übersetzt: soll im ungeplanten Außenbereich gebaut werden, müssen sich die Bauvorhaben an die bereits bestehende Umgebung anpassen.

Aber wann passt sich ein Neubau an die bereits bestehende Umgebung an? Die Auslegung dieser Frage birgt enormes Konfliktpotential. Hier sollte im Vorwege eine Klärung durch einen Rechtsanwalt für Baurecht und das zuständige Bauamt, z. B. durch eine Bauvoranfrage veranlasst werden.

In diesem Zusammenhang bereiten auch immer wieder die so genannten Hinterlandbebauungen Probleme. Damit sollen vor allem große Grundstücke der Nachkriegszeit baulich besser ausgenutzt werden. Solche Bauvorhaben sind häufig unzulässig. Wer auf einem Hinterliegergrundstück und ohne gültigen Bebauungsplan bauen möchte, der muss immer mit dem Einspruch des Nachbarn rechnen, auch wenn die Behörde eine Baugenehmigung erteilt.