Mietvertrag außerordentliche Kündigung

Mietvertrag außerordentliche Kündigung

Allgemeines:

§ 543 Abs. 1 BGB regelt allgemein, dass ein Mietverhältnis von beiden Vertragsparteien aus wichtigem Grund außerordentlich gekündigt werden kann. Eine Definition des „wichtigen Grundes“ liefert das Gesetz nicht. Es heißt lediglich, dass unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Führt die Abwägung der konkreten Umstände und der Interessen beider Parteien dazu, dass dem Kündigenden eine Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder der sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre, ist eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt. Bei der Interessenabwägung spiele z. B. das Verschulden einer Vertragspartei, die Dauer der Störung oder die Wiederholungsgefahr eine Rolle. Ggf. muss vorher abgemahnt werden, vgl. § 543 Abs.3 BGB. § 543 BGB wird bei Wohnraum durch § 569 BGB ergänzt.

Wann können Mieter außerordentlich fristlos kündigen? Beispiele

1. Wenn der Gebrauch der Mietsache nicht oder nicht rechtzeitig gewährt wird oder wieder entzogen wird gem. § 543 II Nr. 1 BGB

2. Wenn von der Mietsache erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigungen für den Mieter ausgehen, z.B. bei starkem Schimmelbefall oder Schadstoffbelastungen

3. Starke Lärmbelästigung aus der Nachbarschaft

4. Bedrohung oder Beleidigung des Mieters durch den Vermieter oder Personen in seinem Umfeld

5. Erhebliche Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs wie z.B. unzumutbare Raumtemperatur durch Heizungsausfälle im Winter

Wann können Vermieter außerordentlich fristlos kündigen?

1. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB besteht für den Vermieter ein Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflicht erheblich gefährdet, oder unbefugt einem Dritten überlässt

2. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht für den Vermieter ein fristloser Kündigungsgrund, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist, oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Zahlt der Mieter vor Ausspruch der Kündigung an den Vermieter, oder kann er gegenüber den Mietrückständen aufrechnen und erklärt er gegenüber dem Vermieter eine wirksame Aufrechnung, wird die Kündigung unwirksam gem. § 543 II S. 2 und 3 BGB. Bei Wohnräumen hat der Mieter gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Möglichkeit, die Kündigung noch in einem Zeitraum von bis zu 2 Monaten nach Rechtshängigkeit einer Räumungsklage dadurch unwirksam zu machen, dass er an den Vermieter die rückständige Miete sowie ggf. eine Entschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB bezahlt. Dies gilt aber nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine aus diesem Grunde unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

3. wenn der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe eines Betrages in Verzug ist, welcher der 2 fachen Monatsmiete entspricht § 569 Abs. 2a BGB. Auch hier kann der Mieter durch rechtzeitige Zahlung des Rückstandes sowie ggf. einer Entschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB die Kündigung nachträglich unwirksam machen.

4. Wiederholte und nachhaltige Verletzung der Hausordnung durch den Mieter wenn dadurch der Hausfrieden nachhaltig gestört wird kann ebenfalls zur fristlosen Kündigung führen.

5. Auch ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache durch den Mieter z.B. bei teilgewerblicher Nutzung kann u.U. eine außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn der Charakter zu Wohnzwecken dadurch verändert wird.